5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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