5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(j虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后ī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后